Mutuo nullo per eccesso di finanziamento

Superato il limite di finanziabilità, la banca non può procedere al pignoramento dell'immobile di proprietà del debitore. 

Al fine di tutelare la stabilità del sistema creditizio dalle insolvenze dei mutuatari, il Testo Unico Bancario stabilisce un limite massimo all'ammontare dei finanziamenti che la banca può concedere al proprio cliente. 

Porre un freno all'esposizione debitoria del cliente significa infatti ridurre il rischio, per il creditore, di non poter poi recuperare - in caso di morosità - le somme che gli sono dovute nonostante il ricorso all'esecuzione forzata. È risaputo che il pignoramento immobiliare quasi mai consente il rientro nell'intero credito azionato; i beni vengono spesso svenduti tramite il sistema delle aste giudiziarie e il prezzo ricavato dall'aggiudicazione del bene è quasi sempre il frutto di una "svendita".

Il limite di finanziabilità è stabilito dall'articolo 38 del T.U.B. Tale articolo, rinvia a un provvedimento della Banca d'Italia, adottato in conformità delle delibere del Cicr. Ebbene, tale provvedimento stabilisce che le banche, in caso di mutuo fondiario, non possono erogare più dell'80% del valore dell'immobile concesso in ipoteca, a meno che il mutuatario non offra ulteriori garanzie.

Quindi, se di norma, la banca può concedere un finanziamento pari all'80% del bene finanziato, tale limite può essere superato se il mutuatario concede una seconda ipoteca su un diverso immobile o una fideiussione.

L'eccesso di finanziamento è quindi quella situazione - illegittima - che si viene a verificare quando la banca, in spregio al testo unico bancario, concede un mutuo in misura superiore al tetto appena indicato, violando così la legge.

Cosa succede se il debitore riceve un prestito di oltre l'80% del valore del bene dato in ipoteca?

Secondo la giurisprudenza, la conseguenza è la nullità dell'intero mutuo e l'illegittimità dell'eventuale esecuzione forzata intrapresa dall'istituto di credito. In altre parole il mutuo fondiario irrispettoso del limite di finanziabilità è nullo in quanto la disciplina imposta dal Tub è una norma di ordine pubblico, che mira ad impedire che le banche concedano crediti per un valore cauzionale superiore a quello degli immobili costituiti in garanzia.

In particolare, è stato precisato che l'interesse pubblico tutelato è di salvaguardia della stabilità del mercato per evitare di esporre il sistema ad una serie di devastanti conseguenze riconducibili alla crisi degli operatori creditizi, con costi ed oneri di salvataggio abitualmente posti a carico dell'Erario.

Tuttavia, in caso di eccesso di finanziamento l'articolo 1424 del Codice civile stabilisce che «il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullità». 

Pertanto, la parte che subisce la contestazione della nullità del contratto ne può chiedere al giudice la conversione in un altro contratto di cui rispetti i requisiti.

Ebbene, in caso di superamento del limite di finanziabilità, il mutuo fondiario si potrebbe convertire in un mutuo generico; ma affinché ciò avvenga è necessario che la parte chieda, nel corso del processo, la conversione nella prima difesa successiva alla rilevazione della nullità.